Le gouvernement veut rouvrir un dossier sensible pour les acheteurs : la limite d’endettement fixée à 35 % des revenus. Présentée comme une protection contre le surendettement, cette règle peut aussi exclure des ménages pourtant capables d’absorber une mensualité de crédit sans déséquilibrer leur budget.
Le ministre du Logement plaide ainsi pour un assouplissement du cadre actuel, afin de permettre à davantage de dossiers d’aboutir. L’idée n’est pas d’autoriser des emprunts trop risqués, mais de mieux tenir compte du reste à vivre, c’est-à-dire de l’argent qui demeure disponible une fois les charges et la mensualité payées.
Quand 35 % des revenus ne disent pas tout
La règle des 35 % sert de repère aux banques pour encadrer le montant qu’un ménage peut consacrer au remboursement de son crédit immobilier. En pratique, elle fixe un plafond simple à appliquer, mais parfois trop rigide. Deux foyers avec le même taux d’endettement peuvent présenter des situations très différentes selon leur niveau de revenus, leur nombre d’enfants, leurs charges courantes ou leur capacité d’épargne.
Le ministre cite l’exemple de ménages disposant de 6 500 euros de reste à vivre par mois, mais qui se voient malgré tout refuser un prêt. Ce cas illustre la limite d’un raisonnement uniquement fondé sur le pourcentage des revenus. Un couple peut dépasser le seuil des 35 % tout en conservant une marge financière confortable pour vivre et faire face aux dépenses courantes.
Pour les acheteurs, cette mécanique peut bloquer des projets pourtant solides sur le papier : acquisition d’une résidence principale, achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux, ou encore construction d’une maison individuelle. Dans tous ces cas, la capacité réelle à rembourser dépend autant du niveau de revenu que du budget restant après mensualité.
Un frein supplémentaire sur un marché déjà tendu
Cette règle s’inscrit dans un environnement de crédit plus sélectif. Les banques doivent arbitrer entre prudence réglementaire et soutien à l’accession à la propriété. Résultat : certains profils jugés acceptables il y a quelques années rencontrent aujourd’hui davantage de difficultés à obtenir un accord.
Pour le marché immobilier, l’effet est direct. Lorsque l’accès au crédit se resserre, une partie des acheteurs potentiels reporte son projet ou réduit son budget. Cela pèse sur la demande, y compris dans la maison individuelle, où le financement conditionne souvent le lancement du terrain, la signature du CCMI et le démarrage du chantier.
En filigrane, la question posée est celle du bon indicateur de risque. Faut-il continuer à raisonner presque exclusivement en pourcentage de revenus, ou intégrer plus largement le reste à vivre et la stabilité du profil emprunteur ? Le ministre défend clairement la seconde approche, avec l’objectif de débloquer davantage de dossiers sans fragiliser les ménages.
Ce que changerait un assouplissement
Un relèvement ou une application plus souple du seuil ne signifierait pas que tous les dossiers seraient acceptés. Les banques continueraient d’examiner la durée du prêt, l’apport, la régularité des revenus et la capacité à supporter les charges sur le long terme. En revanche, elles pourraient traiter plus favorablement des ménages qui dépassent légèrement le plafond tout en disposant d’un revenu élevé et d’un reste à vivre confortable.
Pour les candidats à l’achat, l’enjeu est concret : certains pourraient redevenir finançables sans devoir réduire brutalement leur projet, renoncer à une pièce supplémentaire, repousser des travaux ou abandonner une construction neuve. Une adaptation du cadre ouvrirait donc plus de marge dans la négociation bancaire, notamment pour les foyers qui disposent d’une situation financière saine mais qui butent sur un calcul trop mécanique.
La discussion n’en est pas moins délicate. Si la règle est trop assouplie, le risque est de recréer des comportements de crédit plus fragiles. Si elle reste trop stricte, elle continue d’écarter des acquéreurs solvables au sens du budget disponible. C’est précisément cet équilibre que le ministère veut revoir, en privilégiant une lecture plus fine de la capacité réelle de remboursement.
Pour les futurs propriétaires, le débat dépasse donc la seule question du taux d’endettement : il conditionne l’accès au crédit, la taille du projet et, au final, la possibilité même de passer du plan à la réalisation.
