Le terrain : une première étape décisif pour votre projet
Première étape quand on veut faire construire une maison : acheter le terrain. Une fois définis le budget, la superficie souhaitée et le secteur géographique, il faut partir en quête, et visiter. Du repérage à la signature de l’acte de vente, nous vous proposons une checklist des points à ne pas négliger : quel sera le coût final du terrain ? Quelles sont les contraintes et limites à la construction dans la zone ? L’environnement correspond-il à vos attentes ?
Calculer le coût réel d’un terrain à bâtir : prix, frais, taxes et charges
Au prix de vente du terrain proprement dit viennent s’ajouter des frais de notaire et parfois d’agence. Mais ce n’est pas tout. Selon l’état de la parcelle et sa situation, d’autres dépenses sont éventuellement à prévoir, telles que :
– La viabilisation : un terrain constructible n’est pas nécessairement viabilisé. S’il l’est (raccordé ou facilement raccordable à la voirie, à l’eau et à l’électricité), son prix peut être un peu plus élevé. Idem s’il est déjà borné (limites de propriété définies). Sinon, ce sera à vous de financer la viabilisation du terrain et son bornage.
– Le traitement des eaux usées : s’il n’y a pas de tout-à-l’égout, il faudra ajouter une fosse septique au devis de construction de la maison. Et si la mairie a dissocié le traitement des eaux usées de celui des eaux pluviales, vous devrez payer deux branchements.
– L’étude de sol : elle fait partie du dossier vendeur, demandez-la systématiquement. La nature du sol va déterminer le type de fondations de votre future maison. S’il est très argileux, il est bon de solliciter l’avis de votre constructeur et de faire chiffrer l’éventuel surcoût de construction. L’état du sol compte aussi : si le terrain est situé dans une cuvette, il faudra remblayer avant de construire.
– Les taxes foncières et taxes d’habitation : suivant la commune dont vous dépendez, les écarts peuvent être importants et vous guider dans le choix d’un terrain plutôt qu’un autre.
Le cas d’un terrain en lotissement
Si vous choisissez un terrain dans un lotissement, bonne nouvelle, il est déjà viabilisé et borné. Mais vous aurez à payer des charges de copropriété horizontale qui permettent l’entretien de la voirie, des espaces verts, etc. Demandez une estimation de ces coûts et le règlement de copropriété.
Vérifier les conditions de constructibilité du terrain
Les règles d’urbanisme changent d’une commune à une autre. Un conseil : plutôt, que de vous plonger dans la lecture de documents administratifs aux termes souvent techniques (PLU ou carte communale), sollicitez auprès de la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel. Y figurent les règles d’urbanisme applicables au terrain que vous avez repéré.
Grâce à ce document, vous connaîtrez :
– l’emprise au sol maximale autorisée. Chaque commune établit quel est le pourcentage de surface constructible en fonction de la taille du terrain. La question du coefficient d’emprise au sol (CES) est loin d’être un détail si vous envisagez de faire construire une maison de plain-pied. Ne cherchez pas à connaître le coefficient d’occupation au sol (COS) applicable, il a été supprimé par la loi ALUR. Les dernières communes à l’appliquer ont dû y renoncer au 31 décembre 2019 ;
– la distance à respecter entre voisins. Là encore, chaque mairie décide de la distance à respecter entre les murs de votre maison et la limite de propriété. De même, vous ne pouvez pas installer vos fenêtres n’importe où. Vos voisins ont aussi droit au respect de leur vie privée ;
– le PLU peut également indiquer la couleur obligatoire de votre toiture, celle de l’enduit ou encore de vos volets, le type de fenêtre, leur taille et même l’inclinaison du toit. Avant de signer l’achat, vérifiez bien que vous pourrez y faire construire la maison de vos rêves…
Avant d’acheter un terrain pour construire, contrôler les dessertes, raccordements et l’environnement
Un environnement de qualité et des services, même ceux qui ne vous concernent pas directement, sont toujours un plus lors de la revente d’une maison. Voici une série de questions pour déterminer le confort de vie auquel vous pourrez vous attendre en fonction du terrain choisi.
– Le terrain est-il desservi par les transports en commun ? Si aujourd’hui rien n’existe, y a-t-il un projet de gare, tramway, ligne de bus à court ou moyen terme ? Une aire de covoiturage à proximité ?
– Qu’en est-il des écoles, collèges ou lycées ? Ont-ils bonne réputation ? Quels types de commerces trouve-t-on à proximité ? Y a-t-il un marché agréable le week-end ? Quelles activités extrascolaires sont proposées ? Dans la liste, ajoutons qu’il est toujours avantageux d’avoir près de chez soi un médecin généraliste, un vétérinaire, un bureau de poste, etc.
– Comment est le quartier de jour ? Et de nuit ? Pour se faire idée, pourquoi ne pas demander aux voisins ? Après tout, ce seront bientôt les vôtres. Bien sûr, il faut multiplier les visites. Cela permet de repérer un couloir aérien, le train qui passe toutes les 5 minutes, mais juste aux heures de pointe, ou la discothèque que vous preniez pour un hangar à l’abandon.
Voyez aussi comment vous allez être raccordés à Internet, si la fibre optique est déjà là ou seulement prévue, et quelle est la couverture du réseau mobile. C’est essentiel si vous souhaitez une maison connectée.
Enfin, renseignez-vous auprès de la mairie sur les travaux d’ampleur prévus à proximité. S’il s’agit de l’aménagement d’espaces verts, c’est parfait. On n’en dira peut-être pas autant d’un échangeur d’autoroute. Sans oublier de jeter un œil sur les risques naturels (rivières, espaces boisés…) qui peuvent concerner les abords de votre parcelle.
Vous pouvez le constater, les points de vigilance sont nombreux quand on recherche un terrain à bâtir. Mais ne vous inquiétez pas, nous vous accompagnons dans votre démarche de construction et mettons toute notre expertise et expérience au service de votre projet.
