La justice administrative a tranché dans un dossier de préemption foncière suivi de près par les acteurs de l’aménagement : deux parcelles agricoles situées près de Tours, initialement vendues sous compromis pour 3,47 millions d’euros, seront finalement acquises par la commune pour 596 041,50 euros. Le tribunal judiciaire de Tours a rendu sa décision le 10 avril 2026, après un long contentieux sur la nature réelle des terrains et sur leur valeur.
Au-delà du montant, l’affaire rappelle un point essentiel pour les propriétaires comme pour les collectivités : un terrain ne se valorise pas seulement en fonction d’un prix affiché dans un compromis. Son statut juridique, son accès, ses réseaux et sa constructibilité peuvent faire basculer l’estimation du simple au sextuple.
Deux hectares, un prix affiché à 3,47 millions d’euros, puis la préemption
En 2024, les propriétaires des deux parcelles, proches de Tours, avaient signé un compromis de vente avec un acquéreur pour 3 467 520 euros. La commune a alors exercé son droit de préemption, en proposant 592 000 euros pour reprendre le bien à la place de l’acheteur initial.
Ce mécanisme permet à une collectivité d’acheter en priorité un terrain ou un immeuble mis en vente, lorsqu’un intérêt public est en jeu. En pratique, la préemption peut porter sur des opérations très différentes : réserve foncière, projet d’aménagement, protection d’espaces, maîtrise de l’urbanisation ou anticipation d’équipements futurs.
Dans ce dossier, l’écart entre le compromis et l’offre de la mairie a immédiatement ouvert une contestation sur la valeur réelle des parcelles. La commune a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Tours en novembre 2024 pour faire fixer le prix.
Le point de fracture : terrain à bâtir ou simple terre agricole ?
Le cœur du litige reposait sur la qualification des parcelles. Les vendeurs soutenaient une valorisation proche d’un foncier constructible, quand la commune défendait l’idée de terrains agricoles non bâtis, enclavés et dépourvus d’accès direct à la voie publique.
La présence ou non de réseaux compte aussi fortement dans ce type d’estimation. Selon la position défendue par la mairie, les terrains n’étaient raccordés ni à l’eau ni à l’électricité, ce qui limitait très fortement leur potentiel immédiat de construction. Pour une maison individuelle ou un petit programme, cette absence de viabilisation change radicalement la valeur d’achat.
Le tribunal a suivi cette analyse et a refusé de qualifier les parcelles de terrains à bâtir. Cette qualification juridique est déterminante : un terrain à bâtir se vend sur la base d’un potentiel constructible et d’une plus-value d’usage, alors qu’un terrain agricole est évalué selon des références beaucoup plus basses, liées à son usage actuel et à ses contraintes.
Une fixation judiciaire bien en dessous du compromis initial
Le 10 avril 2026, le tribunal judiciaire de Tours a fixé le prix total d’acquisition à 596 041,50 euros. La décision valide donc une valorisation à peine supérieure à l’offre de préemption initiale de la commune, et très éloignée du prix négocié avec l’acquéreur privé.
Pour les propriétaires, cela signifie que le compromis signé ne garantit pas, à lui seul, le prix final lorsqu’une collectivité exerce son droit de préemption. Le prix peut être contesté puis fixé judiciairement si aucun accord n’intervient. Le juge s’appuie alors sur la situation concrète du bien : statut urbanistique, desserte, raccordements, environnement et usages autorisés.
Dans ce dossier, le tribunal a privilégié une lecture matérielle et juridique stricte des parcelles, plutôt qu’une valorisation fondée sur une hypothèse de transformation rapide en terrain constructible.
Des frais de justice à la charge de la commune
La décision ne s’arrête pas au prix de vente. La commune a également été condamnée à verser 5 000 euros aux propriétaires au titre des frais de justice, ainsi que 3 000 euros pour rembourser une expertise privée. Ces sommes restent modestes au regard de l’écart entre les montants en débat, mais elles illustrent le coût d’un contentieux foncier lorsque l’évaluation initiale est fortement contestée.
Pour les particuliers qui vendent un terrain, le cas rappelle l’importance de vérifier très en amont son statut au regard du plan local d’urbanisme, de la desserte et des réseaux. Un foncier entouré de parcelles constructibles n’est pas forcément constructible lui-même. Et sans accès, sans viabilisation ou sans autorisation adaptée, le prix peut être radicalement revu à la baisse par l’administration puis par le juge.
Pour les communes, l’affaire montre aussi que le droit de préemption n’est pas seulement un outil d’opportunité foncière : il peut devenir un contentieux technique où la qualification du terrain pèse autant que sa surface ou son emplacement.
