Définir la surface constructible de mon terrain

3 étapes pour tout comprendre

Combien de mètres carrés peut-on construire sur un terrain ? Cela dépend des règles d’urbanisme de la commune dont il dépend. Il vous faut d’une part, déterminer la zone constructible de la parcelle en fonction des marges de retraits imposées. Et d’autre part, respecter le coefficient d’emprise au sol et la hauteur maximale autorisée. La démarche, en 3 étapes !

1. Repérer la règle applicable : via le RNU, PLU ou carte communale

Le Plan local d’urbanisme (PLU) est un document qui précise, pour chaque parcelle de l’agglomération concernée, les règles applicables en matière de construction et d’aménagement.

Les petites communes peuvent se doter d’une carte communale, document plus simple, qui fixe aussi les règles d’urbanisme. Quand il n’y a ni PLU, ni carte communale, le Règlement national d’urbanisme (RNU) s’applique.

Pour savoir rapidement quelles sont les normes applicables à un terrain, vous pouvez consulter la carte interactive de Géoportail de l’urbanisme.

2. Déterminer la zone constructible du terrain : les marges de retrait

On ne peut pas édifier sa maison n’importe où sur son terrain : des marges de retrait non constructibles sont à respecter.

Distance entre votre maison et la voirie

Selon le RNU, le retrait d’une maison – par rapport à la rue, route ou même une impasse privée – dépend de la largeur de la voirie et de la hauteur de la maison. Plus elle est haute, plus la rue est étroite, plus elle est construite en retrait.

Certaines communes prévoient une servitude d’alignement : quelle que soit la hauteur de la maison, un certain recul est imposé pour favoriser un rendu visuel et paysager.

Distance entre votre maison et les voisins

Le RNU fixe la distance minimale entre la maison et la limite séparative de terrain à 3 mètres. Si la maison mesure plus de 6 m de haut, elle sera plus éloignée. Par exemple, une maison de 8 m sera construite à 4 m de la limite de propriété.

En revanche, s’il y a déjà une construction en limite de parcelle, vous êtes contraint d’y accoler la vôtre. Maison mitoyenne : attention au voisinage

Là encore, les communes modulent cette marge latérale selon leur politique urbaine.

Distance entre votre maison et le fond du terrain

Certains PLU prévoient aussi une distance entre la maison et le fond de la parcelle. Un espace vert est parfois obligatoire selon les communes.

Sans oublier le coefficient de biotope

Si vous prévoyez un jardin, pensez à évoquer le coefficient de biotope (CBS). Le PLU peut en effet prévoir qu’un pourcentage du terrain devra être en espaces verts. Si votre terrain est petit, il existe certaines parades : par exemple, une terrasse couverte ou une façade végétalisée de façon permanente et pérenne, sont comptabilisées comme espaces verts.

3. Déterminer la superficie constructible sur le terrain

Deux notions sont à comprendre pour savoir quelle surface est constructible en fonction des spécificités de votre terrain.

Le coefficient d’emprise au sol

L’emprise au sol est la surface d’implantation de la maison, son rez-de-chaussée.

Bon à savoir : l’emprise se calcule depuis l’extérieur. De ce fait, la piscine compte, le garage aussi (parfois imposé dans les PLU). Une terrasse non surélevée de plus de 60 cm, ne comptera pas, mais attention au CBS !

Le RNU ne fixe pas ce coefficient, il dépend donc du PLU ou de la carte communale qui vont vous donner le coefficient maximal d’emprise au sol : si ce dernier est de 10%, il faut 500 m² de terrain pour construire une maison au rez-de-chaussée de 50 m².

La hauteur maximale autorisée

La hauteur maximale se mesure à partir du terrain naturel (sol existant avant travaux). Les souches de cheminées ou de ventilation ne comptent pas.

Selon le PLU applicable, cela peut vous contraindre à renoncer à une maison à étage pour une maison de plain-pied et sérieusement limiter la surface de plancher en fonction de la zone constructible…

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