Le marché immobilier français aborde 2026 avec un paradoxe bien installé : l’activité repart, mais sans retrouver un souffle suffisant pour parler de véritable relance. Selon les dernières projections de SeLoger et MeilleursAgents, l’année devrait s’achever autour de 955 000 transactions dans l’ancien, un volume présenté comme proche du niveau observé fin 2025. De quoi confirmer un marché qui tient, mais qui plafonne.
L’ancien tient bon, mais ne redécolle pas
Avec près d’un million de ventes attendues, le segment de l’ancien reste la colonne vertébrale du marché résidentiel. Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger et MeilleursAgents, estime que ce niveau traduit un marché “solide”. Le mot est important : il ne s’agit pas d’un emballement, mais d’une capacité à encaisser les chocs et à conserver un volume de transactions élevé malgré un environnement encore contraint.
Cette stabilité a toutefois une limite. Après le point bas de 2024, la reprise observée depuis n’a pas ouvert un nouveau cycle puissant. Le marché semble désormais buter sur un plafond, avec des acquéreurs plus sélectifs, des délais de décision plus longs et des projets qui mettent davantage de temps à se concrétiser.
Un potentiel estimé à 1 million de ventes annuelles
Au regard de la croissance du nombre de ménages, SeLoger et MeilleursAgents estiment que le marché français pourrait tourner autour de 1 million de ventes par an. Autrement dit, le niveau attendu en 2026 resterait en retrait d’environ 50 000 à 70 000 transactions, soit moins de 10 % du marché.
Ce différentiel n’a rien d’anodin. Pour les professionnels de l’immobilier comme pour les ménages, il signale un marché encore en dessous de sa vitesse de croisière. La demande existe, mais elle se heurte à plusieurs freins : capacité d’emprunt sous surveillance, arbitrages plus stricts des acheteurs et offre parfois mal alignée sur les attentes en prix ou en qualité.
Le neuf reste enlisé malgré les besoins de logements
Si l’ancien montre une forme de résistance, le neuf continue de souffrir. Les tensions persistantes sur ce segment entretiennent un décalage entre les besoins structurels en logements et le niveau réel de production. Pour les ménages qui cherchent une maison neuve ou un bien répondant aux standards actuels, l’offre demeure contrainte, avec des délais et des conditions de sortie qui restent difficiles.
Ce blocage du neuf a des conséquences concrètes sur l’ensemble du marché résidentiel. Quand la construction ralentit, les ménages se reportent davantage vers l’existant, ce qui renforce la pression sur l’ancien. Mais ce report ne suffit pas à relancer mécaniquement les ventes : encore faut-il que le prix, le financement et l’adéquation du bien permettent de passer à l’acte.
Un marché plus sélectif pour les acheteurs de maison
Pour les candidats à l’achat d’une maison, 2026 s’annonce comme une année d’opportunités à saisir avec méthode. Les biens bien placés, correctement valorisés et cohérents avec le marché local devraient rester attractifs. En revanche, les biens surestimés, les maisons nécessitant des travaux lourds ou les projets dont le montage financier est fragile risquent de rester plus longtemps sur le marché.
Dans ce contexte, l’écart se creuse entre les dossiers qui avancent vite et ceux qui stagnent. Les acquéreurs les plus préparés — financement validé, projet bien cadré, budget réaliste — gardent un avantage décisif. Pour les constructeurs de maisons individuelles, cette sélectivité rappelle aussi l’importance d’un projet clair dès le départ, avec un terrain cohérent, un prix de construction maîtrisé et un calendrier crédible.
Des tensions locatives qui pèsent sur les arbitrages
Le marché locatif continue, lui aussi, de subir des tensions. Ces difficultés ne concernent pas seulement les locataires : elles influencent aussi les choix des ménages qui hésitent entre louer plus longtemps, acheter un bien existant ou faire construire. Quand l’offre locative se contracte ou devient plus difficile d’accès, l’accession peut sembler plus attractive, mais elle suppose encore un financement solide et un projet bien préparé.
Pour les ménages qui envisagent la maison individuelle, cette situation peut renforcer l’intérêt d’un achat sur le long terme. Mais elle ne suffit pas à résoudre les blocages du marché : tant que le neuf reste peu dynamique et que les conditions d’accès au crédit demeurent exigeantes, la fluidité globale restera limitée.
Un marché solide, mais pas encore durablement relancé
Le message envoyé par ces projections est nuancé. Oui, le marché immobilier français évite l’essoufflement brutal. Oui, l’ancien garde une base de transactions élevée. Mais non, la reprise ne semble pas encore assez robuste pour entraîner une véritable accélération durable.
Pour la construction de maisons comme pour l’accession à la propriété, l’enjeu des prochains mois sera moins de savoir si le marché tient, que de comprendre comment il peut retrouver de la fluidité : davantage de mises en chantier dans le neuf, des projets mieux calibrés, et une capacité d’achat qui se stabilise. En l’état, 2026 ressemble surtout à une année de consolidation, plus qu’à une année de redémarrage franc.
