Adopté en janvier 2026, le nouveau statut du bailleur privé, appelé dispositif Jeanbrun, marque le retour d’un soutien fiscal fort à l’investissement locatif. Son objectif est simple : relancer la construction de logements à louer, alors que le marché traverse une crise profonde depuis 2023.
Attention toutefois : contrairement à certaines idées reçues, le dispositif Jeanbrun ne s’applique pas aux maisons individuelles construites par des particuliers.
Il concerne principalement des opérations encadrées, souvent en habitat collectif ou assimilé.
Quel est l’objectif du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun répond à deux enjeux majeurs :
- la pénurie de logements locatifs,
- le retrait des investisseurs particuliers depuis la fin du Pinel.
Il vise à encourager la location nue longue durée avec des loyers maîtrisés, en échange d’un avantage fiscal important.
L’avantage fiscal : une logique d’amortissement
Le Jeanbrun abandonne la logique du Pinel basée sur une réduction d’impôt directe.
Ici, le mécanisme repose sur l’amortissement du bien immobilier :
- environ 80 % de la valeur du logement est amortissable (hors terrain),
- une partie du bien est déduite chaque année des revenus fonciers,
- l’avantage fiscal peut dépasser 50 000 € sur la durée.
Autre avantage :
le dispositif est cumulable avec le déficit foncier, jusqu’à 21 400 € imputables sur le revenu global.
Quels biens sont éligibles… et lesquels ne le sont pas ?
Biens éligibles
Le dispositif Jeanbrun concerne :
- logements neufs ou en VEFA (principalement appartements),
- logements anciens avec travaux lourds,
- biens soumis à un conventionnement avec l’ANAH.
Cas des maisons individuelles
Les maisons individuelles construites librement (type CCMI) ne sont pas éligibles au dispositif Jeanbrun.
Cela s’explique par la logique du dispositif :
- priorité donnée à des logements encadrés,
- volonté de réguler les loyers dans des zones tendues,
- contrôle renforcé via conventionnement.
Conditions de location
Pour bénéficier du dispositif :
- location nue obligatoire,
- résidence principale du locataire,
- engagement de location minimum de 9 ans,
- respect de plafonds de loyers et de ressources.
Une couverture géographique étendue
Contrairement au Pinel :
le Jeanbrun est applicable partout en France, sans zonage restrictif.
Investir en maison individuelle reste un excellent choix
Même si le dispositif Jeanbrun exclut les maisons individuelles, l’investissement en maison reste extrêmement pertinent, notamment pour une raison clé :
Pas de spéculation immobilière des promoteurs
Contrairement aux appartements neufs :
- les prix des maisons individuelles sont beaucoup plus transparents,
- ils reposent sur :
- le coût réel du terrain,
- le coût de construction,
- il n’y a pas de surcouche spéculative liée à la promotion immobilière.
Autres avantages des maisons :
- forte demande locative (notamment familles),
- moins de rotation des locataires,
- entretien souvent mieux maîtrisé,
- valorisation patrimoniale stable à long terme.
- En résumé : moins d’avantages fiscaux… mais un investissement souvent plus sain et durable.
En résumé
Le dispositif Jeanbrun :
- favorise l’investissement locatif via l’amortissement,
- impose des loyers plafonnés et des conditions strictes,
- s’applique principalement à des logements encadrés (souvent collectifs),
- n’est pas adapté aux maisons individuelles.
Mais cela ne remet absolument pas en cause l’intérêt d’investir dans une maison, qui reste une valeur sûre, sans les effets de spéculation du marché des promoteurs.
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Quelle différence avec le Pinel ?
- Pinel : réduction d’impôt directe
- Jeanbrun : amortissement du bien
Les maisons individuelles sont-elles éligibles ?
Non, les maisons individuelles construites librement ne sont pas éligibles au dispositif Jeanbrun.
Pourquoi investir quand même en maison ?
Parce que :
- pas de prix gonflés par les promoteurs,
- meilleure stabilité locative,
- investissement patrimonial solide.
Quelle durée d’engagement ?
Minimum 9 ans de location nue.
