Un propriétaire ne vend pas toujours au prix signé avec son premier acheteur. Lorsqu’un terrain se trouve dans une zone soumise au droit de préemption, la commune peut se substituer à l’acquéreur initial et imposer son propre prix, sous le contrôle du juge. C’est ce qui est arrivé à deux parcelles proches de Tours, initialement promises à 3,467 millions d’euros puis finalement évaluées à 596 041,50 euros par le tribunal judiciaire.
La mairie peut se substituer à l’acheteur
Le mécanisme est souvent mal compris. Quand un bien est situé dans un périmètre où la collectivité dispose d’un droit de préemption, le notaire doit déclarer la vente à la mairie en indiquant le prix et les conditions de l’opération. La commune décide alors si elle souhaite acheter le bien à la place du candidat acquéreur.
Ce droit n’est pas réservé aux maisons ou aux appartements. Il peut aussi viser des terrains, ce qui prend une importance particulière pour les parcelles à bâtir ou les fonciers susceptibles d’être intégrés à un projet d’aménagement. Pour le vendeur, cela signifie qu’une promesse de vente très avantageuse peut être remise en cause si la collectivité estime que le prix ne correspond pas à la valeur réelle du terrain.
Un compromis à 3,467 millions d’euros, puis une préemption
Dans cette affaire, les propriétaires avaient signé un compromis avec un acheteur pour la vente de deux parcelles agricoles d’une superficie totale d’environ deux hectares. Le prix convenu atteignait 3 467 520 euros, soit une valorisation très élevée pour ces terrains.
La commune a cependant exercé son droit de préemption. Comme le prévoit la procédure, le dossier a ensuite été transmis à l’évaluation domaniale, service de la direction générale des Finances publiques chargé d’estimer la valeur vénale du bien. À l’issue de cette expertise, la mairie a proposé 592 000 euros, soit près de six fois moins que le montant négocié avec le premier acquéreur.
Pour les vendeurs, l’écart était trop important pour accepter. Le désaccord a alors basculé devant le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Tours, chargé de fixer le prix lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre.
Pourquoi le juge a retenu une valeur très inférieure
Le point central du dossier portait sur la nature juridique des parcelles. La commune soutenait qu’il ne s’agissait pas de terrains à bâtir, mais de simples terres agricoles non bâties. Selon elle, les parcelles étaient enclavées, sans accès direct à la voie publique et sans raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité.
Cette qualification change tout. En matière de préemption, la valeur d’un terrain ne se calcule pas en fonction d’un projet futur hypothétique ou du prix qu’un promoteur est prêt à payer. Le juge s’attache à l’état réel et juridique du bien au moment de la vente : sa situation, ses accès, ses servitudes éventuelles et sa capacité effective à être constructible.
Le 10 avril 2026, le tribunal a suivi cette logique et a fixé le prix total d’acquisition à 596 041,50 euros. Le juge a refusé de retenir la qualification de terrain à bâtir. Même si la zone autorisait certaines constructions sous conditions, la loi exigeait ici un accès direct et un raccordement immédiat aux réseaux, ce qui n’était pas le cas. Les parcelles ont donc été évaluées comme des terres agricoles.
Ce que les vendeurs doivent retenir avant de signer
Cette affaire rappelle qu’un prix de marché ne suffit pas toujours à sécuriser une vente de terrain. Lorsqu’un droit de préemption urbain existe, la commune peut bloquer l’opération et contester la valorisation retenue par les parties. Le vendeur se retrouve alors face à une procédure juridique qui peut allonger les délais et revoir drastiquement le montant espéré.
Pour Maître Florence Iung, avocate en droit immobilier, le premier réflexe consiste à mesurer la valeur du bien avant d’engager des frais. Faire intervenir son propre expert peut éviter de bâtir un dossier de vente sur une estimation trop optimiste. Cela est particulièrement vrai pour les terrains dont la constructibilité est incertaine, enclavés ou dépourvus de raccordements.
Le vendeur n’est pas non plus obligé d’accepter l’offre de la commune si celle-ci est inférieure à celle du premier acquéreur. Mais refuser signifie renoncer à la vente, sauf à poursuivre le contentieux jusqu’à la fixation judiciaire du prix. En pratique, l’arbitrage est donc simple : accepter un montant souvent révisé à la baisse, ou repartir de zéro.
Dans le dossier jugé à Tours, la commune a en outre été condamnée à verser 5 000 euros aux propriétaires au titre des frais de justice, ainsi que 3 000 euros pour rembourser l’expertise privée qu’ils avaient commandée pour défendre leur position.
