Adopté en janvier 2026, le statut du bailleur privé, désormais appelé dispositif Jeanbrun, marque le retour d’un soutien fiscal fort à l’investissement locatif privé. Son objectif est clair : relancer la production de logements locatifs, en particulier dans le neuf, après la fin progressive des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel et un effondrement des mises en chantier depuis 2023.
Quel est l’objectif du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun vise à répondre à une double crise : la pénurie de logements à louer et le désengagement des investisseurs particuliers depuis 2022. Il cherche à rendre la location nue longue durée plus attractive, tout en encadrant les loyers et les ressources des locataires afin d’offrir aux ménages des logements confortables et de sloyers maitrisés.
En contrepartie de loyers dits « abordables », le bailleur bénéficie d’un avantage fiscal significatif et durable.
L’avantage fiscal clé du dispositif Jeanbrun
Le principal intérêt du dispositif Jeanbrun repose sur l’amortissement du bien immobilier. Contrairement aux anciens dispositifs de type Pinel, il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt calculée directement sur le prix d’achat, mais d’une logique comptable qui permet de réduire les revenus fonciers imposables.
Concrètement, le logement se “déprécie” dans le temps et le bailleur est donc autorisé à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses loyers imposables. Cette déduction prend la forme d’un amortissement annuel, dont le taux varie selon le niveau de loyer choisi (loyer intermédiaire, social ou très social). Dans la pratique, environ 80 % de la valeur du bien est amortissable, le terrain étant exclu du calcul. L’amortissement est plafonné chaque année, mais il s’inscrit dans la durée : sur l’ensemble de la période d’engagement, l’avantage fiscal cumulé peut ainsi représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros, souvent au-delà de 50 000 €, selon le prix du logement et la tranche marginale d’imposition du bailleur.
Autre point clé : le dispositif Jeanbrun est cumulable avec le mécanisme du déficit foncier. Si les charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, frais de gestion), additionnées à l’amortissement, dépassent le montant des loyers perçus, le bailleur peut générer un déficit. Celui-ci peut être imputé sur le revenu global, avec un plafond porté à 21 400 € par an.
Quels biens sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Logements concernés
Le Jeanbrun est applicable dans le cas de :
- Logements neufs ou en VEFA, appartements ou maisons ;
- Logements anciens avec travaux lourds (environ 30 % du coût total) ;
Conditions de location
Le dispositif de bailleur privé Jeanbrun dispose de conditions précises pour les locations :
- Location nue uniquement ( pas de meublé) ;
- Usage de résidence principale des locataires ( pas de résidence secondaire) ;
- Engagement de location d’au moins 9 ans du bien.
- Location interdite à un membre du foyer fiscal ;
- Exclusion des ascendants et descendants jusqu’au 2e degré.
Zone géographique
Le dispositif est applicable partout en France, sans zonage restrictif. Une vraie révolution ! Les zones rurales qui étaient exclues des dispositifs prédentes vont donc en profiter !
Quelles sont les contreparties pour le bailleur ?
Pour bénficier des avantages du dispositif Jeanbrun, l’investisseur doit s’engager à respecter :
- des loyers inférieurs au marché selon trois niveaux (voir ci-après)
- des plafonds de ressources pour les locataires (voir ci-après);
- un maintien de la location du bien pendant au moins 9 ans.
Le dispositif Jeanbrun vise à orienter l’investissement privé vers des logements accessibles à des ménages modestes, tout en conservant une logique patrimoniale à long terme.
En résumé
Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans un logement destiné à la location nue, occupé à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans.
Il permet une forte réduction de la base imposable grâce à l’amortissement, avec la possibilité de générer du déficit foncier, en contrepartie de loyers plafonnés et de conditions de ressources des locataires.
Il est ouvert aussi bien aux appartements qu’aux maisons et ce dans toute la France.
Questions / Réponses sur le dispositif Jeanbrun – Statut du bailleur privé 2026
Quelles différences entre le dispositif Jeanbrun et le Pinel ?
Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt directe calculée sur le prix d’achat. Jeanbrun change de logique : il s’agit d’un amortissement du bien déductible chaque année des revenus fonciers.
Autre différence majeure : l’absence de zonage restrictif. Le dispositif Jeanbrun est applicable sur l’ensemble du territoire.
Qu’est-ce que le conventionnement type Loc’Avantages ?
Il s’agit d’un contrat signé avec l’Anah fixant les plafonds de loyers, de ressources et la durée d’engagement. Ce conventionnement permet l’application de l’amortissement fiscal Jeanbrun. L’ANAH met d’ailleurs à disposition un simulateur sur son site.
Quels biens sont concernés par le dispositif Jeanbrun ?
Sont éligibles les logements neufs ( appartements ou maisons), les VEFA et les logements anciens avec travaux lourds, loués nus en résidence principale.
Comment calculer l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun ?
L’avantage repose sur la valeur amortissable du bien, le taux d’amortissement annuel et les charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété). Les taux d’amortissements sont les suivants :
Taux d’amortissement – logements neufs
| Niveau de loyer | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Taux d’amortissement – logements anciens avec travaux
| Niveau de loyer | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 % | 10 700 € |
| Social | 3,5 % | 10 700 € |
| Très social | 4 % | 10 700 € |
Le déficit foncier imputable sur le revenu global peut atteindre 21 400 € par an.
Quels sont lesplafonds de ressource des locataires pour le jeanbrun ?
Plafonds de ressources des locataires – Île-de-France (Zone A bis / Paris et proche)
Ces plafonds de ressources (revenus annuels N-2) varient selon la composition du foyer et le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social, très social).
| Nombre de personnes | Loc1 (intermédiaire) | Loc2 (social) | Loc3 (très social) |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 40 851 € | 29 253 € | 24 031 € |
| 2 personnes | 60 051 € | 42 933 € | 35 270 € |
| 3 personnes | 71 846 € | 51 594 € | 42 357 € |
| 4 personnes | 84 562 € | 60 208 € | 49 455 € |
| +1 personne | +9 357 € | +6 598 € | +5 151 € |
Plafonds de ressources des locataires – Hors Île-de-France (Zones A / B1 / B2 / C)
Les plafonds ci-dessous concernent les communes situées hors Île-de-France, selon les mêmes niveaux de conventionnement.
| Nombre de personnes | Loc1 (intermédiaire) | Loc2 (social) | Loc3 (très social) |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 31 185 € | 22 259 € | 17 363 € |
| 2 personnes | 45 842 € | 32 553 € | 25 393 € |
| 3 personnes | 55 196 € | 39 148 € | 30 540 € |
| 4 personnes | 64 550 € | 45 735 € | 35 676 € |
| 5 personnes | 73 907 € | 52 348 € | 40 835 € |
| +1 personne | +9 357 € | +6 598 € | +5 151 € |
Durée d’engagement
Le bailleur doit s’engager à louer le logement nu en résidence principale pendant au moins 9 ans.
