Tout savoir, tout comprendre
Le financement d’une construction demande autant d’attention que les plans de la maison. L’engagement est de longue durée, mieux vaut l’optimiser. Comment obtenir les meilleures conditions bancaires ? Comment fonctionne le crédit construction ? Quels sont les prêts aidés disponibles, voire les subventions ? On fait le point.
Emprunter pour faire construire : présenter le meilleur dossier
Quand vous les sollicitez pour un crédit immobilier, les banques réclament des garanties avant de vous prêter de l’argent. Outre l’assurance de prêt qui vous protège en cas de maladie ou d’accident, elles veulent aussi se prémunir des mauvais payeurs.
Dans le cas d’un achat de bien immobilier fini, c’est facile : elles le saisissent pour le vendre et se rembourser. Mais s’il s’agit d’une construction, il n’y a que le terrain à la signature du prêt, la maison n’existe pas encore.
Pour pallier cela, il existe 2 grandes garanties de crédit construction :
– l’hypothèque : assise sur le terrain, elle s’étend à la maison au fur et à mesure de la construction ;
– la caution : le cautionnement mutuel est accordé par un organisme de type Crédit Logement qui va rembourser la banque avant de se retourner contre l’emprunteur indélicat.
Dans les deux cas, le dossier est étudié à la loupe sous 3 aspects :
– la banque et l’éventuelle caution scrutent le profil de l’emprunteur : son historique bancaire, ses revenus, sa capacité d’emprunt, le reste à vivre, le saut de charges, l’apport personnel, etc. Pour une construction, s’ajoutent la qualité et la cohérence du projet immobilier.
– l’organisme prêteur va ensuite contrôler la fiabilité du constructeur. Là, tout compte : la signature d’un CCMI, les assurances construction, la norme NF habitat, la réputation, l’ancienneté dans le métier, etc. Plus le constructeur est sérieux et reconnu, plus facile est la recherche de financement.
Bon à savoir
Le montant à emprunter est trop élevé pour vos finances ? Il existe plusieurs moyens pour réduire le coût d’une construction, sans rogner sur la surface ni sur le confort. Découvrez-les pour donner toutes les chances à votre projet immobilier.
Le crédit construction : connaître ses modalités
Le crédit construction est un peu plus technique que le prêt immobilier classique. On y retrouve les bases d’un prêt :
– les garanties que nous venons d’évoquer ;
– les taux (fixes, variables ou révisables) ;
– la durée (jusqu’à 30 ans) ;
– et l’amortissement.
Le déblocage des fonds se fait au fur et à mesure de la construction de la maison : pour chaque appel de fonds, le constructeur fournit une attestation d’avancement des travaux. Le maître d’ouvrage (vous !) visite le chantier et vérifie la réalité des travaux engagés, puis donne son accord à la banque qui verse alors l’argent directement au constructeur. Les fonds ne transitent donc pas par le compte bancaire de l’emprunteur.
L’échéancier est le suivant :
– 15 % à l’ouverture du chantier ;
– 25 % quand les fondations sont achevées ;
– 40 % lorsque les murs sont montés ;
– 60 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture) ;
– 75 % à la mise hors d’air (pose des fenêtres et cloisons) ;
– 95 % à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage ;
– et 100 % à la réception des travaux.
Autre particularité du crédit construction : la possibilité de différer le remboursement pendant le temps de travaux. Cela permet de ne pas avoir à supporter financièrement « un loyer + une mensualité d’emprunt ».
Deux solutions dans ce cas :
– soit différer la totalité : le remboursement du capital et le paiement des intérêts sont repoussés jusqu’à la livraison de la maison — Attention : les intérêts vont alors s’ajouter au capital dû et vont eux-mêmes produire des intérêts.
– soit différer les frais intercalaires : ne sont payés que les intérêts sur les sommes déjà débloquées, le capital étant remboursé plus tard.
Pour aller plus loin
Découvrez comment bien choisir votre prêt immobilier : auprès d’un courtier ou d’une banque
Les différents prêts immobiliers aidés : PTZ, PEL, PAS, Action logement…
En plus du crédit immobilier classique, des prêts aidés peuvent compléter le financement, voire financer complètement la construction d’une maison. Nous ne citons ici que les principaux.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Accordé sous conditions de ressources, le PTZ est un prêt sans intérêt. Il peut couvrir jusqu’à 40 % de la maison. Son montant dépend de la localisation du chantier, des ressources de l’emprunteur et de la composition familiale.
Durée maximale : 25 ans.
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Accordé sous conditions de ressources, le PAS est un prêt à taux plafonné. Il peut couvrir la totalité des frais de construction. Comme le PTZ, son montant dépend de la localisation du chantier, des ressources de l’emprunteur et de la composition familiale.
Durée maximale : 35 ans, mais ne peut pas se cumuler avec un prêt classique.
Le prêt conventionné
Accordé sans conditions de ressources, le prêt conventionné est un prêt à taux plafonné. Il peut couvrir la totalité des frais de construction.
Durée maximale : 35 ans, ne peut pas se cumuler avec un prêt classique.
Le Prêt Épargne Logement (PEL)
Accordé aux titulaires d’un plan ou d’un compte épargne logement, le PEL permet d’emprunter jusqu’à 92 000 € à un taux plafonné.
Durée maximale : 15 ans.
Le Prêt d’Action Logement (ex 1 % logement)
Accordé aux salariés ou pré-retraités d’une entreprise cotisante, son montant dépend de la zone géographique et ne peut dépasser 30 % du coût total dans la limite de 24 000 €.
Durée maximale : 20 ans.
Bon à savoir
Certaines collectivités territoriales, caisses de retraite et mutuelles proposent des prêts avantageux. Les fonctionnaires bénéficient eux aussi d’un prêt spécifique : n’hésitez pas à vous renseigner.
D’autres aides à la construction d’une maison
En ces temps de rigueur budgétaires, plusieurs aides d’État ont été supprimées. Les collectivités territoriales ont une ligne budgétaire d’aide à l’accession à la propriété, il ne coûte rien de se renseigner.
Sous forme de prêt à taux réduit, voire sans intérêts, ou de prime à l’investissement, ces aides sont souvent axées sur la qualité thermique et environnementale de la maison. Pour l’installation de panneaux solaires, la prime d’État peut se cumuler avec une subvention locale. Autre exemple, la région Auvergne-Rhône-Alpes aide à financer le surcoût d’une construction en bois.
Bon à savoir
En construisant sa maison, on bénéficie d’une exonération de taxe foncière pour au moins 2 ans. Si la maison est aux normes BBC ou RT2012, la durée peut être poussée à 5 ans, voire plus.
Restez serein : nos conseillers vous accompagnent dans le montage de votre dossier de financement. Grâce à nos 70 ans d’expérience et plus de 100 000 maisons construites, le financement d’une maison neuve fait désormais partie de notre savoir-faire.
